苏鑫：房地产告别开发主导时代，万亿级城市更新市场正在到来

中国房地产报记者 陈淑亚 北京报道

“城市更新才刚刚开始，10年后的更新规模或许与现在住宅市场规模相同。”作为“2019城市更新论坛”主席，以及其他集合了新居住、新商业、新办公、新空间等相关领域的负责人，苏鑫在这次大会上作出如上表述。“城市更新的规模有数万亿，现在只有几千亿的规模，还有极大的增长空间。”

2009年10月，苏鑫离开SOHO中国创立高和资本，开拓和推动了中国的城市更新投资策略。10年来，作为领先的商业地产私募股权投资基金，也是国内商业不动产资产证券化的先行者和积极推动者之一，高和资本10年在中国商业地产领域投资超过300亿元，管理着200亿元资产证券化投资基金，均位于北京、上海等城市的核心地段，屡次创下商业地产并购案纪录。

“当前的地产行业拐点时代正在到来”，苏鑫在会后接受了中国房地产报记者的采访时指出，受制于改革开放以来国家取消福利分房制度，以及国家实施的按揭贷款政策，房地产的上半场形成了以各大地产公司大佬为代表的开发时代。而未来必将迎来以城市更新为主导的存量时代，而这一时代核心城市更新的核心推动力取决于“消费需求和产业升级”两大因素。

中国房地产报：当前房地产公司债、银行贷款、监管机构的监控力度空前加大，这对于高和资本会不会存在一定融资环境的压力？

苏鑫：对于商业地产基金来说，可能更应该关注风险，关注资金回报率。然而，当前的市场环境，我们正在发掘一些结构性机会，即城市更新领域。近年来大家普遍会有个误区，认为私募基金就是一个融资工具。然而，作为一家资产管理公司，在业务上我们一方面要看资产端，即为不同资产需求匹配资金；另一方面即是资金端，为不同投资人和机构配置更合适的资产。

对于高和资本来说，我们重点关注商业地产存量空间的改造，即通过资本助力城市更新，从而提升对建筑空间内容和运营方式的改变，进而提升资产的价值，让资金拥有更高的回报。而原先我国城市更新主要方式以拆除重建、更新后销售、重资产运营为主，与传统的房地产开发使用相同的金融支持体系。随着城市有机更新的发展，原有的金融支持体系已无法满足城市“有机更新”的融资需求。

中国房地产报：高和资本一直专注于写字楼产品线，早年曾提出“楼宇经济”的模式。然而，去年还与大悦城成立50亿元并购基金，似乎在专注于购物中心类型的资产管理。这种转变背后是怎样的思考呢？

苏鑫：而城市更新说到底，它是一种产业升级、消费升级推动而带来的改变城市未来面貌的服务行业，而非房地产的产品线逻辑。因此，对于我们来说无非是建筑空间，通过运营改造，到底装什么样的内容，从而实现资产端的升级改造保增增值，以及提升资金端的相应回报率。

纵观当前的地产行业，受益于改革开放以来国家取消福利分房制度，以及国家实施的按揭贷款政策。房地产的上半场形成了以各大地产公司大佬为代表的开发时代，而未来房地产时代必将迎来以城市更新为主导的存量时代。城市更新的核心推动力是消费需求和产业升级，这些能够给城市带来更大的价值。

当更多的资本、技术发现万亿级的城市更新市场是未来趋势的时候，技术人才就会涌入，而未来一定是有技术背景的年轻人在资本助力的大潮下，推动城市更新的行业发展。因此，从这个角度来说，未来城市更新我认为将呈现“片区化”、“科技化”、“外行化”等特点。

中国房地产报：以您的判断，城市更新的市场前景到底有多大？

苏鑫：要知道，城市更新整个流程大致包括：改空间、装内容、促流动（即金融创新）三个环节。根据存量物业获取、改造和运营的特点，融资方式上呈现出了投资基金化、建设信贷化、运营证券化的特点。

具体来说主要呈现以下特点：在城市更新项目改造过程中，项目前期的不确定性和风险较大，更多需要股权方式融资；而在项目改造进程的深入，项目不断成熟、风险点逐渐排除，资产价值逐渐显现，项目可更多利用债券方式融资；当项目进入运营阶段，对着经营现金流的稳定，可采取资产支持证券的方式进行融资。

要问未来市场价值到底多大？拿核心的存量物业来说，试想一线、二线、甚至部分三线城市，简单估算超过10年的核心存量物业总量有多少？这就是城市更新的短期市场规模。有人说有50万亿，有人算有30万亿元，简单估算10万亿元规模应该会有。

从以往商业地产的成交量来看，每一年北京大概有800亿元大宗交易规模，而上海差不多在1500亿左右。未来随着城市化的进程，城市服务进入到稳步发展期，交易量会逐渐扩大。从交易类型来看，其中城市更新类，即主动管理型的投资，市场交易占比逐年增高。

而整个行业来看，目前参与到城市领域的真正的大开发商，目前普遍还不太成规模。个别企业诸如万科、中粮、包括金茂虽然参与了城市更新之中，但可能并没有把核心资源放进来。而这可能在已经定调为“房子是用来住的”国策定位之下，试想一旦拥有了REITs等证券化的手段成熟，对于我们商业地产企业来说，持有管理运营更多的资产，引入相应的机构实现城市更新不成问题。

中国房地产报：近年来，上海、广州、杭州、深圳等地方政府，也在陆续启动城市更新的相应《办法》，但是尚处于尝试之中。以您多年的商业地产从业经验，这其中诸如土地和容积率的规划等哪些部分是亟需完善？

苏鑫：我们也在关注这个方面的动态变化，早些时候我们还和住建部秦虹主任等，专门做过国外城市更新的专题研究，最后汇总了一本书《城市更新》。城市更新对地方城市执政者的运营能力要求更高，因为只要是城市永远都会有城市病，而更新则是一个城市永恒的话题。

不久前，我们去伦敦在城市核心区，你会发现有20多个塔吊在同时工作，都是针对城市老旧建筑的改造。而东京从上世纪50年代就开始搞城市更新，然而你会发现它与国内最大不同就是，它并没有大开大建。要知道东京的城市密度核心区容积率是上海的2倍，北京就更不用说。

而这背后可能体现的是城市执政管理能力的不同，以及有关“有机更新”的意识，其中包含了规划、容积率、人居、自然等各种相应因素。因此，我们国家的城市更新现在才刚刚开始，至于10年后城市更新市场规模如何，我想如果说与现在住宅市场规模差不多，并不过分。

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